对于这个问题，还是比较专业和复杂的首先，我们要区分合同生效的要件以及抵押权生效的要件。

按照法律规定抵押合同一经签订即成立并生效，如果该合同没有违反有关合同无效的法定条件，那么该合同就应当是合法有效的，我们就不能无缘无故的说该合同没有生效或者甚至是无效。

当然，如果在签订抵押合同的过程当中，签订合同的一方如果不是完全民事行为能力人或者存在欺诈或者胁迫的情况则另当别论，要想主张撤销或者变更合同则需要有相关的证据。

而根据物权法的相关规定，像房产这种不动产在进行抵押的时候，除了要签订书面的抵押合同以外，还应当到有关部门办理房产抵押手续，也就是抵押登记，如果没有办理抵押登记，虽然该抵押合同是生效的，但是该抵押权并没有成立。 所以抵押合同和抵押权是两种不同的法律概念。

《物权法》规定：

“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，

自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

不动产能够作为抵押物进行抵押，但以不动产作为抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。

所以从上述法律规定我们可以看出，房产抵押，如果没有办理抵押登记，该抵押合同依然是有效的，只不过抵押权没有正式成立。而作为债权人来说，仅签订了抵押合同，未办理登记的，则不能对抵押物享有优先受偿权。但抵押权未设立，并不影响抵押合同的生效，只要抵押合同无其他无效条款，抵押合同从双方签订抵押合同时起，就已生效，债权人仍可依据抵押合同，要求抵押人对债务承担连带清偿责任。